贷款没还完如何卖房，有贷款的房子怎么卖在房地产市场交易中，很多业主会遇到"贷款未还清却需要卖房"的情况。这种情况在买卖交易中并不罕见，但需要遵循特定的法律流程和金融操作。我们这篇文章将系统性地介绍七种可行的解决方案：提

贷款没还完如何卖房，有贷款的房子怎么卖

在房地产市场交易中，很多业主会遇到"贷款未还清却需要卖房"的情况。这种情况在买卖交易中并不罕见，但需要遵循特定的法律流程和金融操作。我们这篇文章将系统性地介绍七种可行的解决方案：提前还贷解押流程；买方首付还贷模式；转按揭操作方式；担保公司垫资服务；带押过户新政策；不同贷款类型处理；7. 常见问题解答。通过全面解析各方案的优缺点、适用条件和操作要点，帮助房主顺利完成房屋交易。

一、提前还贷解押流程（传统方式）

最直接的解决方式是房主先行偿还剩余贷款，解除抵押登记后再进行交易。具体操作可分为三个步骤：在一开始需要向贷款银行申请提前还款，多数银行要求至少提前15-30天预约；然后接下来准备还款资金，包括自有资金或向亲友短期拆借；总的来看在银行出具结清证明后，到不动产登记中心办理解押手续。

需要注意的是，部分银行会对提前还款收取违约金，一般为剩余本金的1-3%，具体需查看贷款合同条款。此外，整个流程通常需要1-2个月时间，卖方应提前规划好时间节点，避免影响后续交易进程。

二、买方首付还贷模式（实操常用）

当卖方资金紧张时，可协商由买方用首付款代为偿还贷款。这种模式需特别注意资金监管：建议在银行设立共管账户，买方将首付款存入后，双方共同到银行办理还款手续。为确保安全，应在房屋买卖合同中明确约定"首付款优先用于偿还贷款"的条款，并注明违约责任。

操作中存在两个风险点：一是部分银行不允许非借款人代为还款，需提前咨询银行政策；二是若还款后交易失败，可能引发资金纠纷。我们可以得出结论建议通过中介机构或律师设计三方协议，约定资金返还条件和处理机制。

三、转按揭操作方式（银行专项服务）

部分银行提供"转按揭"服务，即将贷款债务转移给买方。符合条件的买卖双方可向银行申请办理，主要流程包括：买方重新提交贷款申请材料，银行审批通过后，结清原贷款并重新设立抵押权。不同银行对转按揭的要求各异，通常要求买方征信良好、具备还款能力，且房屋无产权纠纷。

值得注意的是，自2017年监管加强后，能够办理转按揭的银行数量减少，且通常只支持本行客户间转移。实际操作中，还需支付评估费、抵押登记费等额外成本，约占贷款金额的0.3-0.5%。

四、担保公司垫资服务（短期周转方案）

专业担保公司提供的"过桥资金"服务可解决短期资金缺口。典型操作流程为：担保公司垫资偿还贷款→完成解押→房屋过户→买方贷款发放后偿还垫资款。费用通常按日计息，日利率0.05%-0.1%不等，另需支付1-2%的服务费。

选择该方案需特别警惕两类风险：在一开始应核实担保公司资质，避免遭遇非法集资；然后接下来要确保买方贷款能如期发放，否则可能产生高额违约金。建议优先选择与银行有合作关系的正规担保机构，并要求其出具完整的资金往来凭证。

五、带押过户新政策（2023年新规）

根据自然资源部2023年推行的新规，全国范围内已全面实施"带押过户"。该模式允许抵押状态下的房产直接交易，无需先行还贷解押。主要优势在于：交易周期缩短约20天，节省过桥资金成本，降低违约风险。

实际操作中需满足三个条件：1.买卖双方贷款银行需为同一机构（跨行办理正在试点）；2.房产无二次抵押；3.买方贷款金额需覆盖卖方剩余贷款。目前建设银行、工商银行等均已开通此项服务，具体可咨询贷款银行个贷部门。

六、不同贷款类型处理（商业/公积金贷款差异）

对于公积金贷款房屋，部分城市公积金中心提供"冲还贷"服务，即用买方申请的公积金贷款直接偿还卖方贷款。商业贷款则需区分银行政策，例如中国银行允许"同名转按揭"，招商银行支持"跨行赎楼贷"。

组合贷款（商业+公积金）的处理更为复杂，通常需要分开结清。建议优先偿还商业贷款部分，因为公积金贷款往往利率更低，提前还款成本较高。无论哪种类型，都应提前40-60天开始准备材料，包括原借款合同、还款明细、房产证等。

七、常见问题解答Q&A

房贷未还清卖房是否违法？

完全不违法，这是正常的市场交易行为。根据《物权法》第191条，抵押期间转让抵押物需经抵押权人同意，转让价款应优先清偿债务。只要按照规定流程操作，完全可以合法完成交易。

哪种方式交易成本最低？

综合来看，"带押过户"新政策成本最低，然后接下来是用买方首付还款的方式。担保公司垫资成本最高，日息0.1%折算成年化利率达36%，应作为总的来看选择。

如何避免交易风险？

关键做好三点：1.所有资金往来通过银行监管账户；2.在合同中明确各环节时间节点和违约责任；3.重要环节（如还款、过户）双方共同现场办理。必要时可聘请专业律师审核合同条款。