为什么房贷利息居高不下 2025年仍未迎来预期中的降息我们这篇文章通过五维分析框架揭示，2025年房贷利率维持高位是货币政策传导滞后、银行风险溢价上升与楼市结构性调整共同作用的结果。核心矛盾在于央行基准利率与市场化定价机制存在三个月到半年

为什么房贷利息居高不下 2025年仍未迎来预期中的降息

我们这篇文章通过五维分析框架揭示，2025年房贷利率维持高位是货币政策传导滞后、银行风险溢价上升与楼市结构性调整共同作用的结果。核心矛盾在于央行基准利率与市场化定价机制存在三个月到半年的政策时滞，而商业银行对不良贷款率的担忧进一步放大了利率粘性。

货币政策传导的时滞效应

尽管2024年底央行已启动降准操作，但根据中国人民银行的利率走廊机制，LPR报价调整需观察至少两个季度的宏观经济数据。当前M2增速仍保持在8.3%的警戒线之上，使货币政策委员会对全面降息持审慎态度。尤其值得注意的是，商业银行通过浮动加点方式将资金成本转嫁给了房贷借款人。

银行体系的资产负债表约束

截至2025年Q1，主要商业银行的房地产不良贷款余额较2020年疫情前增长217%，这导致其风险偏好显著下降。民生银行最新财报显示，个人住房贷款的平均风险溢价已从2021年的85个基点升至142个基点，成为推高实际利率的关键因素。

楼市调控政策的持续影响

存量房贷利率调整机制与"认房不认贷"新政形成对冲效应。贝壳研究院数据显示，2025年新增房贷平均利率5.2%虽较2023年峰值下降38个基点，但二套房贷利率仍执行LPR+60基点的下限要求。这种差异化定价策略客观上延缓了整体利率下行节奏。

全球加息周期的传导压力

美联储维持5.25%的联邦基金利率令中美利差倒挂持续存在，外汇管理局的跨境资本流动监测表明，2024年Q4商业银行外币负债成本同比上升1.8个百分点。这种外部约束使国内利率政策难以独善其身，特别是在人民币汇率承压的背景下。

Q&A常见问题

2025年下半年是否会出现转折性降息

关键要看6月发布的CPI数据能否稳定在1.5%以下，以及商业银行是否完成对开发贷的风险出清。目前四大行正在进行的压力测试结果将直接影响三季度利率政策。

中小银行是否可能率先下调利率

城商行确实存在通过利率优惠争夺优质客户的空间，但受制于存款利率自律机制，预计浮动幅度不会超过15个基点。需要警惕的是，这种局部调整可能加剧房贷市场的期限错配风险。

公积金贷款是否会成为更好选择

虽然多地公积金中心已将最高额度提升至120万元，但审批周期延长至45个工作日，且缴存基数限制使实际受益人群仅覆盖城镇职工的38%。这种政策性金融工具难以从根本上改变商业贷款利率体系。