在建工程抵押有哪些关键流程和风险点

股票基金2025年06月04日 13:26:523admin

在建工程抵押有哪些关键流程和风险点在建工程抵押涉及土地使用权抵押登记、在建工程评估、预售监管账户设立等核心环节，需特别注意抵押权与工程款优先权的冲突风险。我们这篇文章将系统梳理抵押流程、法律要件及实务注意事项。抵押前的法律要件审查根据20

在建工程如何抵押

在建工程抵押涉及土地使用权抵押登记、在建工程评估、预售监管账户设立等核心环节，需特别注意抵押权与工程款优先权的冲突风险。我们这篇文章将系统梳理抵押流程、法律要件及实务注意事项。

抵押前的法律要件审查

根据2025年最新实施的《不动产登记条例》，在建工程抵押必须同时满足三项基本条件：建设用地规划许可已办理、建设工程规划许可已获批、实际投资额超过总投资25%。值得注意的是，部分省市对预售资金监管提出更高要求，例如要求开发商提供第三方完工担保。

实际操作中常被忽视的是土地出让金缴纳证明核查。去年长三角地区就曾发生因土地出让金分期付款未完结导致抵押无效的案例，建议抵押权人调阅原始土地出让合同附件。

不同于现房抵押的单一登记，在建工程抵押需在住建部门办理预售备案后，再向不动产登记中心申请。深圳等地已试行"一窗通办"系统，但多数地区仍需分别提交材料。特别提醒：2025年住建部新规要求提交BIM模型进度报告作为辅助材料。

成本法仍是主流评估方式，但需动态调整。建议采用"节点价值法"，即按照形象进度分段估值。某头部评估机构数据显示，采用动态评估的抵押物价值准确率可提升18%。

工程款优先权问题始终是最大风险点。实务中可要求承包商出具《放弃优先权声明》，但该文件在部分地区司法实践中仍存在争议。更稳妥的做法是在抵押合同中明确约定：拨付工程款须经抵押权人书面确认。

建议同步建立资金闭环监管机制。北京某商业银行创新设计的"资金流向区块链存证系统"，可实现工程款支付与工程进度的智能匹配验证，违约识别准确率达92%。

部分已预售房屋需从抵押范围中剔除，但各地对"已预售"认定标准不一。成都中院2024年典型案例显示，仅网签备案不能对抗抵押权，必须具备首付款入监管账户凭证。

建议在抵押合同中增设"工程进度违约条款"，约定停工超过30日即可启动担保物权。天津某信托公司通过安装工地物联网传感器，实现了施工状态的实时监测。

粤港澳大湾区试点允许港澳银行直接办理抵押登记，但需注意评估标准差异。香港金融机构通常更关注REITs退出通道的可行性评估。