为何2025年房贷利率依旧居高不下2025年房贷利率维持高位是货币政策、银行风险定价、市场供需三重因素叠加的结果。核心症结在于通胀压力未完全消退、银行负债成本上升，以及房地产行业风险重估机制尚未健全，导致降息空间被压缩。我们这篇文章将拆解

为何2025年房贷利率依旧居高不下

2025年房贷利率维持高位是货币政策、银行风险定价、市场供需三重因素叠加的结果。核心症结在于通胀压力未完全消退、银行负债成本上升，以及房地产行业风险重估机制尚未健全，导致降息空间被压缩。我们这篇文章将拆解经济基本面、金融系统结构和政策传导机制中的关键梗阻点。

货币政策框架的隐形束缚

央行虽然将LPR作为基准利率，但商业银行实际执行的加点幅度在2023-2025年间持续扩大。这种现象源于存款利率市场化改革滞后——当银行理财净值化转型导致存款竞争白热化，负债端成本下降速度远慢于资产端。数据显示，四大行2024年计息负债综合成本仍维持在2.3%左右，而同期房贷利率下限已接近3.7%，利差空间较2020年收窄了40个基点。

风险溢价的重构逻辑

房地产企业信用风险暴露改变了银行的风险补偿要求。2024年房企债务重组规模达到1.8万亿元，促使银行在按揭贷款定价中额外计入0.5-1个百分点的风险溢价。尤其对期房贷款，部分股份制银行甚至采用“区域风险系数×项目等级”的双层定价模型。

住房金融的二元结构困境

一线城市与三四线城市形成利率双轨制。2024年北上广深首套房贷平均利率4.1%，而库存周期超过18个月的弱二线城市则高达4.9%。这种分化反映了银行通过价格杠杆调节区域风险的策略，但客观上延缓了整体利率下行节奏。

政策工具箱的传导时滞

虽然央行在2024Q4推出2000亿元“保交楼”再贷款，但商业银行的资本充足率约束限制了信贷扩张能力。值得注意的是，抵押补充贷款（PSL）等结构性工具主要流向保障房领域，对商品住宅市场的利率影响存在3-6个月的滞后效应。

Q&A常见问题

存量房贷利率为何调整缓慢

银行存量贷款重定价涉及系统改造、合同修订和利润考核等多重阻力，2024年上市银行年报显示，主动调整利率的银行不足30%，且普遍设置提前还款违约金等限制条件。

美联储加息周期结束为何未带动降息

人民币汇率弹性增强后，中外利差约束从绝对值转向波动区间管理。2025年中美10年期国债利差虽收窄至50基点，但跨境资本流动宏观审慎框架削弱了利率联动效应。

公积金贷款政策会否成为突破口

当前公积金池子规模仅覆盖15%购房者，且2024年多个城市出现流动性预警。更可能的方向是LPR改革深化，或将5年期品种与企业中长期贷款利率脱钩。